陈穆颜

王女士与某中介公司签订房屋租赁合同，租住在某小区的隔断群租房内，按照合同押一付三形式支付租金和房屋押金。房屋于2021年1月到期，期间王女士发现中介公司交付的房屋为隔断间违建房间，不符合合同约定，其告知中介公司业务员房屋要转租，中介公司已同意并在网上挂出转租信息。

2020年11月2日，派出所贴出告知书，要求租户期限内自行拆除群租房的隔断，且在限期内搬离。当晚王女士联系中介公司商量退还押金遭到拒绝。11月4日其回家发现隔断全部被拆除，只好连夜搬家。

之后，王女士将中介公司诉至法院，要求退还房屋租赁押金2600元、9天房租780元、违约金2964元。

被告中介公司辩称，公司不同意退押金，王女士因迟延交房租已经违约，押金不足以偿还违约金。双方签订合同约定第三期租金应于2020年10月交纳，但是王女士未交，其于11月4日搬离，尚欠2020年11月4日至2021年1月12日租金5000元，水、电、燃气费267元。公司没有违约行为，不同意支付违约金。

中介公司向法院提出反诉，请求王女士支付违约金5200元（按年租金20%计算）及水电燃气费用。

法院经审理后认为，本案中，中介公司出租给王女士的租赁房屋虽系隔断间，但王女士与中介公司签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效事由。《房屋租赁合同》虽然有效，但中介公司出租隔断间确实违反相关行政管理规定，承租人可以请求解除合同且不构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。

王女士主张合同于11月4日解除，并要求中介公司退还扣除水电燃气费后的剩余押金、剩余租金，于法有据，法院予以支持。王女士租赁房屋前应对房屋状况充分了解和注意，在此情形下签订租赁合同并实际履行，现王女士以房屋与约定不符，要求中介公司支付违约金，法院不予支持。中介公司要求王女士支付违约金，于法无据，法院不予支持。最终，法院判决中介公司退还王女士押金2306.16元、租金780元。

法官说法：

本案发生在民法典实施前。本案中，法院根据合同法第8条、第60条、第97条的规定，认为王女士和中介公司签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同合法有效，合同自王女士搬离租赁房屋当日解除，中介公司应退还王女士缴纳的扣除水、电、燃气费后的剩余押金和租金。民法典关于合同解除的规定与上述法律规定一致。

本案中，王女士承租的房屋属于违规隔断房，因违反北京市房屋出租管理的规定而被拆除隔断，致使租赁合同不能继续履行，王女士有权解除房屋租赁合同。

城市群租房一方面给予追寻梦想的年轻人在他乡生活和栖居的场所，另一方面存在的安全隐患和社会问题也不容小觑。群租隔断房屋可能存在私拉电线、安全出口堵塞等消防安全隐患，并且在狭小空间内多名住户共同生活容易导致日常矛盾和邻里纠纷。在实践中，部分长租公寓营运方出于经济利益的考量，突破了《商品房屋租赁管理办法》《北京市房屋租赁管理若干规定》等文件中对于居住空间进行分割使用的规范，在与消费者签订房屋租赁合同时未按照新版租赁合同示范文本中的相关条款签约。消费者在签订房屋租赁合同时，应充分了解租赁房屋的使用状况，尽量避免选择隔断群租房居住。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）