刘婷婷
我国民法典在物权编中除明确了住宅建设用地使用权自动续期规则外，最值得大家关注的不外乎就是“居住权”的设立了。作为一种新设立的用益物权，此次民法典明确规定了什么是居住权、居住权如何设立、何时灭失以及需履行程序等内容。居住权“入典”，是从法律层面进一步体现和保障民生需求，让房屋回归其本身用途和价值的重要之举。
基于租赁或亲属关系形成的
“居住”不属于“居住权”
居住权是指居住权人基于合同约定而对他人所有房屋的全部或部分及其附属设施享有占有、使用的权利。其本质是一种用益物权。居住权的设立应当采用书面形式订立居住权合同，约定当事人姓名或名称和住所、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限和争议解决方法等内容；原则上，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。需提示的是，设立居住权需向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。
日常生活中，基于债权关系如租赁关系、借用关系而对特定房屋享有的居住使用，以及基于家庭亲属关系而形成的居住现象，如未婚子女与父母同住，兄弟姐妹间的合住等，都不属于民法典中所设立的“居住权”情形。
保护婚姻家庭关系中
弱势一方的住房基本需求
【案例】
张先生和李女士婚后购买一套三居室，婚后家庭分工不同，张先生忙于工作，是家庭经济的顶梁柱，李女士将工作重心放在家庭和子女照顾上。婚姻关系走到尽头时，面对共同财产即该套房屋的分割，李女士陷入两难境地。一方面没有经济实力给付张先生一定折价款去主张房屋所有权，另一方面，若放弃房屋所有权又将居无定所。
民法典中的居住权能较好地化解这一难题，即便分割夫妻共同财产时李女士让渡房屋所有权，双方依然可以通过约定居住权的方式，约定离婚后李女士对房屋享有居住权，并综合考虑双方实际情况、经济状况等因素，约定居住权期限等。这样，既能尊重双方对婚姻状况的选择，也能有效保护像李女士这样处于弱势地位一方的基本住房所需。
生活中诸如此类情况很多，面对居高不下的房价，父母倾其所有帮助子女在一线城市购房，而自身却面临老无所养、老无所居的风险；父母为避免去世后子女因遗产问题发生争议，同时为保障子女对父母晚年赡养义务的更好履行，提前将自己房产予以分配并过户至相应子女名下，但一些获得房屋后的子女却并不总是能尽心尽力地履行对老人的赡养义务。
居住权设立后，上述情形就能很好地规避。比如，父母在为子女出资购买而登记在子女名下的房屋内设立自己享有房屋居住权；在被分家析产的房产中设立自己居住权，则既能较好地保护父母一辈老年人合法财产权利，也能保障其被赡养权利，真正能够老有所居、老有所依。
居住权不得转让、继承
作为一种用益物权，居住权的设立旨在保障居者稳定有其屋，解决最现实的居住需求问题，因此其更注重对房屋这一物的使用而非收益。基于此，法律设定的居住权就不能转让或继承。但在出租方面留有余地，设立居住权的住宅能否出租，可由当事人进行约定。同时，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。这点也不同于租赁。
【案例】
张某与王某通过协议约定，在张某所有的房屋内设立居住权并办理了相应登记手续，之后，王某带着其子小王一直在房屋内居住生活。假使王某突然去世，则其在张某房屋内设立的居住权消灭，小王也无权继承上述房屋，也不能以其母与张某设定有居住权为由而继续居住使用上述房屋。但若王某系基于租赁合同关系使用张某房屋，若王某去世时租赁合同尚未到期，则小王可以依照原租赁合同继续使用上述房屋。因为我国民法典第732条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。
房屋居住权也将是
二手房买卖中需重点关注的问题
现有二手房交易过程中，中介机构及买房人交易前一般会查询所售房屋明确的权属、是否存在司法查封，以及房屋上设立抵押情况；今后，房屋居住权也将是二手房买卖中需重点关注的问题。居住权必须登记才能设立，如果所交易的房屋上设立有居住权，居住期限较短、临近到期尚可；若居住期限较长，该房屋的交易可能受阻，在操作上尽管居住权不影响房屋所有权的转移，但是购房人一定要考虑所购房屋无法立即正常居住使用的现实问题。此种情形，在继承关系里也会同样存在。
【案例】
老张生前有三个子女，平日都以工作繁忙为由，疏于对老张的照料，老张便请其远房亲戚吴某照顾自己。吴某尽心尽力照顾老张多年，老张为表示感谢便在自己房屋上为吴某设立了居住权。老张去世时，吴某居住权尚未到期。尽管老张的三个子女此时有权利继承老张房屋，也可以将上述房屋售卖后分割房屋价款，但因吴某居住权尚未到期，则加大了房屋出售难度，也会影响房屋正常交易价格。
未来，居住权的应用可能会出现在婚姻财产约定、继承关系、以房养老、离婚后居无定所等方面，对保障低收入群体、弱势群体基本住房需求，化解婚姻家庭矛盾，设定更加合理、稳定的家庭财产关系，保障老年人老有所居、老有所养等方面发挥积极作用，也会进一步引导社会理性购房、售房，还房屋其本身用途和价值。
（作者系北京市房山区人民法院窦店人民法庭法官）
