石敏艺

长租公寓对于在大城市打拼的年轻人来说并不陌生，长租公寓是房地产市场一个新兴的行业。长租公寓总体来说具有相对稳定的租赁关系和租金水平，公寓管理者可以提供标准的物业服务。截至2021年4月，长租公寓品牌“自如”在全国10个城市管理房源超过100万间，服务400万左右的租户。

长租公寓是不断用“新钱”补“旧账”的经营方式

然而，2020年11月蛋壳公寓“爆雷”事件造成了极大的社会影响。疫情是导火索，蛋壳公寓资金链断裂，导致大量房主收不到租金，租户交了房租无家可归，提供“租房贷”的微众银行也牵涉其中。然而，这已经不是长租公寓第一次“爆雷”，根据华经产业研究院发布的《2021-2026年中国长租公寓市场供需现状及投资战略研究报告》显示，截至2020年12月，至少有18家长租公寓跑路或者申请破产。这与长租公寓的经营模式有很大的关系。蛋壳公寓一边用优惠价格从租客手上收取一年房租金，租客如果没那么多钱，可以从蛋壳贷款，每个月还月供；另一边，蛋壳公寓按月给房东付租金。就这样，沉淀下来的大量资金，用以收房、装修、运营，这是一个不断需要用“新钱”补“旧账”的经营方式，一旦有一环资金断裂或者投入产出不足，“爆雷”就在所难免。

司法实践中，长租公寓的纠纷法院多以房屋租赁纠纷处理

那么，长租公寓到底能不能租？我们先来分析下，房东、公寓管理公司和租户之间到底什么关系？以蛋壳为例，蛋壳与房东之间签署《资产委托管理服务合同》，与租户签订《房屋代理租赁合同》。根据字面意思以及一些合同条款，例如“甲方将房屋独家委托乙方全权代理出租”，有分析认为，蛋壳和房东之间属于委托代理关系，蛋壳接受房东的委托签署合同、收取房租以及有纠纷的情况下协助甲方提起诉讼。民法典主要涉及第161条至第165条的代理和委托代理关系，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。在租赁关系中，权利义务应当均由房主和租户承担，如果租户已经支付了足够的房租，因蛋壳原因未支付给房主，租赁关系已经对房主发生效力，房主基于代理关系向蛋壳追讨或者解除代理关系并无不妥，房主再向租户讨要或者将租户驱赶于法无据。

然而，(2021)粤0307民初8247号王某某与深圳某某有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书中，龙岗区人民法院认为“虽然双方签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，但根据合同的具体内容来看，被告某某公司实际履行的是承租人义务，故双方之间存在租赁合同关系”。合同的具体内容体现的是转租关系，因为合同中约定了月租金、免租期、支付时间，蛋壳向房主支付租赁押金，且蛋壳向房主支付租金不以蛋壳是否租给了实际承租的租户为条件。

谨慎使用消费贷支付房屋租金

根据司法实践，对于想长租公寓的租户，笔者建议：

首先看长租公寓的管理者的房屋来源，如果是像蛋壳这样的“收房—出租”的模式，需要管理公司具有较强的资金实力。

其次，尽量不要一次性支付较多租金，以尽可能减少损失。如果资金不足，也尽量减少使用消费贷。蛋壳事件中，由于租户没有足够的资金一次性支付一年甚至更长时间的租金，租户向微众银行申请租金贷，由银行一次性向蛋壳支付租金，租户再分期向银行偿还贷款。此次“爆雷”后，很多租户面临着没房住的同时还要偿还贷款的情况。因此，使用此类消费贷的用户需谨慎。

最后，如果长租公寓发生收租时间提前、物业服务质量明显下降、房主讨要资金纠纷、诱导使用消费贷等问题，租户应及时采取必要法律措施，如更改租期、提前退租等。若长租公寓“跑路”或者破产，要积极维权，与房东友好协商，保障自身权益。

（作者系北京市盈科律师事务所中小企业法律服务中心律师）