杨朝英

近日，有位在重庆工作的朋友告诉我，她想在单位附近再买套大一点的房子。因为最近涨了一波，总价接近200万元，拿不准会再涨，还是会跌，想听听我这位经济记者的建议。

我给她的建议是：如果想改善居住条件，就到靠谱的中介如链家，挂牌出售一套自己名下位置最不好的房产，同时再委托中介寻找合意的房子；如果想投资，那就算了吧。

我并不是随意搪塞。我学到的经济常识告诉我，对于个人来说，现在的房产已经不是好的投资标的了。

首先看需求。

宏观上，可以用城镇化率衡量房产需求的变动趋势。城镇化率从30%到70%，一般认为是房产的投资高峰期。其中，高于60%时，人口转移和房产需求同时进入了缓慢增长期，房产市场将从总量扩张进入结构优化兼顾总量缓涨阶段。

第七次全国人口普查数据显示，我国城镇常住人口为90199万人，占总人口比重为63.89%。这个数据意味着，此时作为个人投资者，进入房产领域，基本上等于接了最后一棒。

其次看供给。

据官方权威数据，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。这正是我国20多年房地产改革的重要成果之一。如果把这个数据转换一下，按两室一厅80平方米一套房子计算，无论买还是租，基本上全国人民达到户均一套了。

当然，总量供需均衡的市场，同样需要不断升级，实现结构优化，以满足差异化需求。就像饮料市场一样，市场早已经饱和，但还会有新的爆款产品冒出来。这一点，对于大的房地产公司来说，尤为关键。但对于个人投资者来说，这无异于火中取栗，难度太大了。

最后看政策。

在全球主要经济体中，房地产市场都是高度依赖政策的市场。我国现在房地产取得的成就，是1998年改革的成果之一；未来，我们更要严格落实中央政策，才能促进市场健康发展，实现居民的安居梦想。其实，最大最核心的政策早已有之：房住不炒。

如果想在这个市场投资获利，可以考虑租赁等长线投资。不过，对于个人投资者来说，这个难度还是不小的。

因此，我的结论是，对于这样一个高投入、高风险、低产出的投资标的，还是留给那些追求长期价值的大公司、大机构吧！